Скидка, от которой хочется плакать

Сижу, пью уже остывший кофе и читаю заголовки. «Платеж по ипотеке снизится на 21%!», «Доступность жилья вырастет!». Звучит как музыка, правда? Ага, похоронный марш для вашего бюджета. Давайте я переведу с новостного на человеческий. Сейчас, в январе 2026-го, рыночная ставка — 21%. Это заградительный уровень, когда ипотеку берут только сумасшедшие или те, кому жить совсем негде. Минфин говорит: «Ребята, к концу года ставка может упасть до 16%». И все такие: «Ура!». А я такая: «Стоп».

Магия цифр (и где тут подвох)

Да, платеж станет меньше. В среднем по мегаполисам он упадет на 16 тысяч рублей — до 57 900 рублей. Вроде бы неплохо. Лишние 16 тысяч на дороге не валяются. Но давайте посмотрим на Москву. Там платеж снизится с 204 тысяч до 160 тысяч рублей. Серьезно. Сто шестьдесят тысяч. Каждый месяц. В течение 20 лет. Знаете, что это значит? Банки не дураки. Чтобы вам одобрили такой кредит, ваш официальный доход на семью должен быть 300–320 тысяч рублей. Чистыми. Если вы получаете меньше, на вас даже не посмотрят. Риск-менеджмент, ничего личного.

Кейс: «Хочу свою, надоело платить дяде»

Недавно считали с клиентом, назовем его Игорь. Айтишник, зарплата хорошая, живет в Нижнем Новгороде. Загорелся идеей купить евродвушку.

— Аня, — говорит, — ну смотри, ставка же падает! Будет платеж 59 тысяч вместо 75. Выгодно!

Я открыла эксель. Мы посчитали аренду такой же квартиры в его районе. 30 тысяч рублей.

— Игорь, — говорю, — ты готов платить банку в два раза больше, чем за аренду, плюс делать ремонт, платить налоги и страховку?

Он задумался. А потом мы посчитали итоговую переплату. При ставке 16% за 20 лет он выплатит банку три стоимости квартиры. Три! Одну покупает себе, две дарит банку за «доброту». Игорь почесал затылок и решил пока снимать. Разницу он теперь откладывает на вклад (ставки-то по вкладам пока вкусные) и в облигации. Через 5 лет у него будет капитал, а не долги.

Почему аренда всё ещё выигрывает

Давайте честно. 16% — это не «рыночная норма», это кризисная ставка. В 2020 году было 8–9%, помните? Вот это было нормально. Сейчас ситуация такая:

  • Платеж по ипотеке: 58 000 руб. (в среднем).
  • Аренда: 25 000 – 30 000 руб.

Разрыв колоссальный. И пока он сохраняется, покупка квартиры в ипотеку без огромного первоначального взноса (процентов так 50–60) — это финансовое самоубийство.

Еще один нюанс, о котором молчат

В расчетах РБК предполагается, что цены на квартиры за 2026 год не вырастут. Но инфляция не спит. Если «квадраты» подорожают хотя бы на 10%, то всё снижение ставки съест выросшее тело кредита. То есть:

  • Ставка ниже.
  • Квартира дороже.
  • Платеж... почти такой же.

Что делать?

Не паниковать и не бежать за «дешевеющей» ипотекой, сломя голову. Если у вас есть где жить — живите. Копите кэш. Высокая ключевая ставка (ЦБ обещает 13–15% в среднем по году) играет вам на руку, если вы вкладчик, а не заемщик. Деньги должны работать на вас, а не на отчетность банка. И помните: квартира станет вашей только через 20 лет, а жизнь проходит прямо сейчас.

Начать следить за финансами