Кофе на столе, новости в ленте, и у меня снова дергается глаз. Вы тоже видели эти заголовки? «Банки остановили выдачу семейной ипотеки», а следом Минфин: «Никаких ограничений нет, вам показалось». Давайте честно. Когда чиновники говорят «ограничений нет», они имеют в виду законы. На бумаге всё чисто. А когда банки говорят «мы на стопе», они имеют в виду реальность.

Я тут покопалась в деталях, позвонила знакомым менеджерам и готова рассказать, что происходит на самом деле. И почему после 1 февраля многим из нас придется забыть о дешевых деньгах.

«Технический перерыв» или звоночек?

Т-Банк и Россельхозбанк действительно поставили выдачи на паузу. Официальная версия — «настройка процессов» перед новыми правилами, которые вступают в силу 1 февраля 2026 года. Звучит красиво. Но мы-то с вами знаем.

В прошлом году была похожая история. Банки якобы «настраивали ПО», а по факту у них просто кончились лимиты. Государство выделяет деньги на компенсацию разницы ставок (рыночная сейчас под 28%, а льготная — 6%), и эти деньги улетают в трубу с космической скоростью. Так что, если ваш менеджер говорит: «Подождите недельку», это может значить что угодно. От «программисты тупят» до «ждем транш из бюджета».

Главная подстава февраля: Семья как единое целое

Вот тут начинается самое интересное. И неприятное. Помните правило «одна льготная ипотека в одни руки», которое ввели еще в конце 2023-го? Народ у нас ушлый. Люди быстро смекнули: «Ага, я взял на себя, теперь возьму на жену». И брали. Две квартиры под 6% на семью. Красота.

С 1 февраля 2026 года эту лазейку бетонируют. Теперь «одни руки» — это вся семья. Минфин решил, что хватит кормить «мамкиных инвесторов».

Как это работает на практике?

Чтобы банк мог проконтролировать это правило, теперь оба супруга обязаны быть созаемщиками.

Мини-кейс из жизни: Недавно ко мне пришли ребята, Оля и Максим. Планировали расширение. У Максима официальная зарплата хорошая, у Оли — ИП и «серые» доходы, плюс просрочка по кредитке трехлетней давности. Раньше мы бы просто оформили ипотеку на Максима. Оля шла бы просто как супруга, без учета её кредитной истории (или с брачным договором).

Что будет после 1 февраля? Оля обязана быть созаемщиком. Банк видит её плохую кредитную историю. Скоринг говорит «До свидания». В ипотеке отказано всей семье. Результат: ребята сейчас бегают, пытаясь успеть подать документы до конца января, пока старые правила еще дышат.

А что, если денег не хватает?

Минфин оставил маленькую форточку. Если официального дохода супругов не хватает, можно привлечь третьих лиц (бабушку, брата, свата). Но основные заемщики — это муж и жена. И лимит у них теперь один на двоих.

Слухи про ставки: 4%, 6% или 10%?

Еще масла в огонь подлил Анатолий Аксаков из Госдумы. Сейчас активно обсуждают привязку ставки к количеству детей. Идея такая:

  • 1 ребенок — ставка 10%.
  • 2 ребенка — 6%.
  • 3 и больше — 4%.

Пока это только разговоры, но зная нашу систему... Дыма без огня не бывает. Если у вас один ребенок и вы ждете «лучших времен» — не ждите. 10% — это, конечно, не рыночные 28%, но и не 6%. Разница в платеже будет колоссальная.

Считаем на салфетке:

Квартира за 10 млн руб. Первоначальный взнос 3 млн. Кредит 7 млн на 20 лет.

  • Под 6%: платеж 50 150 руб.
  • Под 10%: платеж 67 500 руб.

Переплата за весь срок вырастает на 4 с лишним миллиона. Это цена промедления.

Что делать прямо сейчас?

  • Не паниковать, но ускоряться. Если у вас есть одобрение — выходите на сделку. Не ждите февраля.
  • Проверьте кредитные истории обоих супругов. Теперь это критично. Если у мужа всё чисто, а у жены висит микрозайм — система вас развернет.
  • Забудьте про инвестиции в бетон. Семейная ипотека возвращается к своему смыслу — жилье для жизни, а не для перепродажи.

Банк нам не друг, банк хочет заработать. Государство хочет сэкономить бюджет. А нам с вами нужно просто где-то жить. Так что, если вы подходите под условия — берите сейчас. Лучше условий в ближайшие годы мы точно не увидим.

Начать следить за финансами