Ипотека давит. Я знаю.

Серьезно, это ощущение ни с чем не спутать. Просыпаешься утром, солнце светит, птички поют, а в голове бегущей строкой: «Двадцатого числа платеж. Двадцатого числа платеж». И рука сама тянется к приложению банка, чтобы закинуть туда любую свободную копейку. Лишь бы этот долг уменьшился.

Но давайте выдохнем. Я — Анна Морозова, и я запрещаю вам гасить ипотеку, пока вы не прочитаете этот текст. Потому что иногда ваше желание «стать свободным» играет на руку банку, а не вам. Звучит странно? Сейчас объясню на пальцах.

1. Трюк «Золотая середина»

Вечный холивар на финансовых форумах: что сокращать — срок или платеж? Математики кричат: «Срок! Переплата меньше!». Паникеры (вроде меня) шепчут: «Платеж! А вдруг уволят?». А ведь можно усидеть на двух стульях.

Как это работает: Вы приходите в банк (или заходите в приложение) и выбираете сокращение размера платежа. Ваш обязательный ежемесячный взнос падает. Но! Вы продолжаете платить столько же, сколько платили раньше.

Мини-кейс:

Был у меня клиент, Сергей. Платеж по ипотеке — 40 000 рублей. Появились свободные 300 тысяч. Он внес их в досрочку с сокращением платежа. Обязательный взнос стал 32 000 рублей. Но Сергей продолжил переводить банку по 40 000.

Итог: Технически он гасит тело кредита так же быстро, как если бы сокращал срок. Но если завтра Сергей потеряет работу, ему нужно будет найти где-то 32 тысячи, а не 40. Это про безопасность. А нервные клетки, как известно, не восстанавливаются.

2. Когда гасить ипотеку — убыточно

Сейчас 2026 год. Если у вас ипотека, взятая пару лет назад по льготной ставке (скажем, 6–8%), а вклады в банках сейчас дают 15–16% — поздравляю. Вы сорвали джекпот. В такой ситуации гасить досрочно — это финансовое самоубийство. Ну ладно, не самоубийство, но глупость точно.

Смотрите. У вас есть лишние 100 000 рублей.

  • Если вы отдадите их в ипотеку под 8%, вы сэкономите 8 000 рублей в год.
  • Если вы положите их на вклад под 15%, вы заработаете 15 000 рублей.

15 > 8. Разница — 7 000 рублей в вашу пользу. Просто из воздуха. Пока ставки по вкладам выше ставок по вашей ипотеке, держите деньги при себе. Банк подождет.

3. Правило «Экватора»

Банки хитрые. Они используют аннуитетные платежи. Это значит, что первые годы вы платите почти одни проценты. Тело долга уменьшается на копейки. Это как есть пиццу, начиная с начинки, и оставлять сухое тесто на потом.

Если вы платите ипотеку 20 лет, а прошло уже 11 — остановитесь. Вы уже отдали банку его прибыль. Сейчас вы выплачиваете само тело долга, которое инфляция уже изрядно покусала. Те 10 000 рублей, что вы брали 10 лет назад, и те 10 000 рублей сейчас — это разные деньги по покупательной способности. Не суетитесь. Пусть идет как идет.

4. Верните деньги за страховку!

Многие забывают, а зря. Если вы закрыли ипотеку полностью и досрочно, страховая обязана вернуть вам часть премии за неиспользованный период.

Важно: Это работает для договоров после 1 сентября 2020 года. Схема простая: получили справку о закрытии кредита -> бегом в страховую писать заявление. Каждая тысяча на счету, правда?

5. Налоговый нюанс

И напоследок. Государство возвращает нам 13% с уплаченных процентов по ипотеке (лимит вычета — 390 000 рублей). Логика такая: чем быстрее вы гасите ипотеку, тем меньше процентов получат банкиры. И тем меньше будет база для налогового вычета.

Кейс из практики:

Считали недавно с Ирой. Она хотела закрыть «хвост» ипотеки в 500 000 рублей одним махом. Посчитали вычеты. Оказалось, если она растянет удовольствие еще на полгода, то заплатит банку лишних 15 000 рублей процентов, но вернет налогов на 25 000 рублей больше (потому что база выросла).

Результат: 10 000 рублей чистой выгоды просто за то, что не поспешила.

Короче, друзья. Бюджет — это не тюрьма, а ипотека — не приговор. Считайте, думайте, и не давайте эмоциям управлять вашим кошельком.

Начать следить за финансами