Честно говоря, я обожаю январь. Не за оливье и не за елку. А за то, что открывается портал в налоговую. Да-да, знаю, звучит как начало скучнейшей лекции в универе. Но погодите зевать. Речь идет о живых деньгах, которые лежат у вас под ногами.

И если вы купили квартиру в прошлом году (или даже пару лет назад), то государство вам должно. Проблема в том, что большинство знает базу: «Купил жилье — верни 13%». Всё. А дьявол, как обычно, кроется в нюансах. Из-за этих нюансов мои клиенты часто теряют по 200–300 тысяч рублей. Обидно? Не то слово. Давайте разбираться, где именно зарыты деньги.

1. Семейный подряд: как удвоить выплату

Это мой любимый пункт. Классика жанра: семья покупает квартиру за 6 миллионов. Оформляют на мужа. Муж идет в налоговую, получает свои законные 260 000 рублей (13% от лимита в 2 млн) и довольный покупает подержанную Ладу. А мог бы купить что-то получше.

В чем фишка? Лимит привязан к человеку, а не к объекту недвижимости. Если квартира куплена в браке, она общая. Неважно, чья фамилия в свидетельстве о собственности.

Мини-кейс: Ира и Олег

Ребята купили трешку за 8 млн рублей. Ира не работала официально пару лет, поэтому решили, что вычет получит только Олег.

Что мы сделали: Посмотрели на ситуацию трезво. Квартира стоит больше 4 млн (2 млн лимит на мужа + 2 млн лимит на жену). Мы подали декларации от обоих супругов. Ира начала получать вычет чуть позже, когда вышла на работу.

Результат: Вместо 260 000 рублей семья забрала из бюджета 520 000 рублей. Плюс еще «выпотрошили» вычет по процентам за ипотеку (там тоже лимиты удваиваются).

2. Ремонт за счет ФНС

Купили новостройку? Поздравляю. Денег, наверное, не осталось даже на стул. Но тут есть лазейка. Если в вашем договоре долевого участия (ДДУ) черным по белому написано: «Квартира передается без отделки», то расходы на ремонт можно включить в налоговый вычет. Это спасение для тех, кто купил жилье дешевле 2 миллионов (ну вдруг, где-то в регионе или студию).

Что можно списать:

  • Проектную документацию (дизайн-проект — спорно, но инженерку — да).
  • Стройматериалы.
  • Работу бригады.

Важно: Чеки нужно хранить как зеницу ока. И в договоре с бригадой должно быть написано не «сделать красиво», а конкретные виды отделочных работ.

3. Родственные связи: с кем нельзя торговать

Налоговая очень не любит, когда деньги гоняют внутри семьи. Это называется «сделка между взаимозависимыми лицами». Если вы купили квартиру у:

  • Супруга,
  • Родителей,
  • Детей,
  • Братьев/сестер (даже сводных),

...то вычета вам не видать. Вообще. Даже если вы реально передали деньги и у вас есть расписка. Логика государства проста: вы могли нарисовать любую цену, лишь бы отщипнуть кусочек бюджета.

Нюанс: Тут есть забавная дыра в законе. Теща, свекровь, дядя, племянник или гражданский муж — не являются взаимозависимыми лицами по Семейному кодексу. То есть купить квартиру у мамы и получить вычет — нельзя. А купить у тещи — можно. Вот такая ирония.

4. Маткапитал: математика жадности

Халявы не бывает. Если государство дало вам материнский капитал на покупку жилья, оно не вернет вам с этих денег еще и 13%. Многие пытаются схитрить. Подают декларацию на полную стоимость квартиры, «забывая» вычесть маткапитал. Раньше это иногда прокатывало. Сейчас — нет. У налоговой все базы синхронизированы.

Как считать правильно: Квартира стоит 3 млн. Маткапитал (условно) — 600 тысяч. Ваши личные расходы: 3 000 000 - 600 000 = 2 400 000. Вот с этих 2,4 млн и просим вычет. (Но помним про лимит в 2 млн, так что получим все равно максимум 260 тысяч).

Попытка обмануть систему приведет к тому, что вас заставят вернуть деньги. С пенями. Оно вам надо?

5. Пенсионеры и машина времени

Обычно правило такое: налог возвращают только за тот год, когда возникло право на вычет, и за последующие. Но пенсионеры — это элита в мире вычетов. У них есть привилегия переноса остатка на прошлые периоды.

Как это работает: Человек вышел на пенсию в 2025 году. Купил квартиру в 2026-м. Доходов, облагаемых НДФЛ, у него сейчас нет (пенсия налогом не облагается). Казалось бы, тупик? Нет. Он может подать декларации за три года, предшествующих покупке. То есть вернуть налоги, которые он платил, пока работал. Это реально крутая опция, о которой почему-то молчат в пенсионном фонде.

Что делать прямо сейчас?

Проверьте свои документы. Если вы покупали жилье в последние годы и не выбирали вычет полностью — подавайте уточненки. Деньги обесцениваются. Инфляция ест их быстрее, чем моль шубу. Так что лучше забрать свои 260 (или 520) тысяч сейчас и пустить их в дело. Хоть на ипотеку закинуть, хоть на подушку безопасности.

Не дарите их системе. Ей и так хватает.

Начать следить за финансами