Семейная ипотека: что изменится и как подготовить бюджет

Семейную ипотеку меняют. Что это значит для вашего кошелька?

Новости об ипотеке сейчас напоминают сводки с фронта: программу продлили до 2030 года, но условия ужесточают. Главное изменение, которое уже случилось, — правило «одна льготная ипотека на одну семью». Плюс обсуждают разные ставки для разных регионов. На фоне этого почти 70% всех ипотечных кредитов в стране выдаётся именно по «семейной» программе. Понятно, почему все так напряглись.

Для обычной семьи это значит одно: главный инструмент покупки жилья становится менее доступным. Кто-то, услышав это, побежал в банк, чтобы успеть. А кто-то замер в растерянности: что делать теперь? Давайте без паники разберёмся, как эти изменения влияют на личный бюджет и как принимать взвешенные решения, а не поддаваться общему ажиотажу.

Что происходит и почему все засуетились?

Если говорить просто, государство решило сделать программу более адресной. Идея в том, чтобы льготной ипотекой пользовались те, кто реально улучшает жилищные условия, а не инвесторы, скупающие квартиры для перепродажи. Отсюда и новые правила.

• «Одна льготная ипотека на семью». Раньше каждый из супругов мог взять по льготной ипотеке. Теперь — всё, только один кредит на семью. Это напрямую бьёт по тем, кто планировал купить несколько квартир «на вырост» детям или для сдачи в аренду.
• Возможные «плавающие» ставки. Идёт обсуждение, чтобы ставка зависела от региона. Логика понятна: где-то жильё дороже, где-то дешевле. Но это добавляет неопределённости для тех, кто планирует переезд.
• Сужение программы. После 1 июля 2024 года базовые 6% останутся только для семей с детьми до 6 лет. Для остальных условия пока обсуждаются. Это главный фактор, который создаёт ажиотаж.

В итоге мы имеем классическую ситуацию: спрос подогревается новостями об ограничениях, люди спешат, а цены на недвижимость из-за этого могут и не подумать снижаться. Особенно на новостройки, где и работает программа.

«Успеть в последний вагон»: ловушка для вашего бюджета

Когда вокруг все бегут, очень хочется побежать вместе с ними. Но ипотека — это не распродажа кроссовок. Это финансовое обязательство на 20, а то и 30 лет. Решение, принятое в спешке, может обернуться катастрофой.

Мини-кейс из практики. Ко мне пришла пара, назовём их Оля и Саша. Они «успели» взять семейную ипотеку в прошлом году на пике ажиотажа. Взяли квартиру в новостройке с платежом 55 000 рублей в месяц. Их совокупный доход — 130 000 рублей. Вроде бы всё сходится. Но они совершенно не учли, что после рождения второго ребёнка Оля не сможет сразу выйти на работу, а расходы на детей вырастут. Плюс ремонт в новой квартире. Через полгода они оказались в ситуации, когда после обязательных платежей (ипотека, коммуналка, садик) у них оставалось 15 000 рублей на жизнь. Финансовый стресс стал причиной постоянных ссор. Мы начали с простого учёта доходов и расходов в таблице, чтобы понять, куда уходят деньги, и нашли, где можно безболезненно сократить траты. Но главный урок был усвоен слишком дорогой ценой: спешка привела их в финансовую яму.

Брать кредит из страха «потом не дадут» — плохая стратегия. Сначала нужно подготовить фундамент.

Ипотека — марафон. Готовим семейный бюджет к забегу

Представьте, что вы решили пробежать марафон. Вы же не наденете кеды и не побежите 42 км прямо с дивана? Вы будете готовиться: тренироваться, правильно питаться, подбирать экипировку. С ипотекой то же самое. Ваш семейный бюджет — это ваша физическая форма.

Главный принцип, который я всегда повторяю клиентам: «Сначала финансовая грамотность и привычки, потом инструменты». Ипотека — это инструмент. А привычка вести бюджет и создавать сбережения — это ваша подготовка.

Что нужно сделать до похода в банк:

• Посчитать реальные доходы и расходы. Не в уме, а на бумаге или в таблице расходов. Делайте это хотя бы 2-3 месяца, чтобы увидеть честную картину.
• Сформировать подушку безопасности. Это ваш «пункт питания» на марафонской дистанции. Если кто-то потеряет работу или заболеет, у вас будет запас прочности. Минимальная цель — 3-6 ежемесячных расходов семьи. Сначала подушка безопасности, потом амбициозные цели.
• Оценить свою кредитную нагрузку. Если у вас уже есть кредиты, рассчитайте, какую долю дохода они съедают. Добавлять к ним ещё и ипотеку может быть рискованно.

Какой платёж по ипотеке не превратит вас в раба?

Есть золотое правило, которое банки, конечно, вам не озвучат (им выгодно одобрить побольше). Ежемесячный платёж по всем кредитам, включая будущую ипотеку, не должен превышать 35-40% от вашего совокупного дохода. Не 50%, как часто одобряют банки, а именно 35-40%.

Почему так? Потому что оставшиеся 60-65% — это не «свободные деньги». Это ваша жизнь: еда, одежда, коммуналка, транспорт, медицина, образование детей и хоть какая-то радость. Если платёж будет съедать половину зарплаты, любой форс-мажор (сломалась машина, заболел зуб) станет катастрофой.

Мини-кейс №2. Семья из региона, доход 80 000 рублей на двоих. Мечтают о своей двушке. Банк им предварительно одобрил кредит с платежом 38 000 рублей. Почти 50% дохода! Мы сели и посчитали. Выяснилось, что их обязательные расходы (без учёта ипотеки) — около 45 000 рублей. С таким платежом они бы уходили в минус каждый месяц.

Мы составили план:

• 1) Закрыть маленькую кредитку на 50 000 рублей.
• 2) Начать откладывать по 10 000 рублей в месяц на резервный фонд и первоначальный взнос.

Через год они закрыли кредитку, накопили 120 000 рублей и смогли взять ипотеку с более комфортным платежом в 28 000 рублей (35% от дохода). Они не «потеряли год», а подготовились и вошли в ипотеку сильными.

Новостройка или «вторичка»: что выгоднее для бюджета?

Семейная ипотека подталкивает нас к первичному рынку. Но, как говорят эксперты, это создало огромный ценовой разрыв: новостройки в некоторых городах на 30-40% дороже готового жилья.

Что это значит для вашего кошелька?

• Новостройка: вы получаете льготную ставку, но переплачиваете за саму квартиру. Плюс обязательные траты на ремонт, который может съесть ещё 1-2 миллиона рублей. И всё это время, пока дом строится, вам нужно где-то жить и платить за аренду.
• «Вторичка»: ставка по кредиту будет рыночной (сейчас это 17-19%), но сама квартира может быть значительно дешевле. Часто можно въехать и жить сразу, делая ремонт постепенно.

Иногда переплата по процентам за весь срок на «вторичке» оказывается меньше, чем переплата за завышенную цену новостройки. Здесь нет универсального ответа. Нужно считать оба варианта на калькуляторе для конкретно вашей ситуации.

План Б: что делать, если ипотека пока не вариант?

Иногда лучшее решение — признать, что сейчас не время для ипотеки. И это не поражение! Это трезвый и ответственный финансовый шаг.

Если вы видите, что платёж будет неподъёмным, а финансовая подушка равна нулю, лучше взять паузу. Что можно делать в это время?

• Составить план по долгам. Если есть кредитки или потребительские кредиты, бросьте все силы на их погашение. Начните с самых дорогих.
• Наращивать первоначальный взнос. Чем он больше, тем меньше тело кредита и ежемесячный платёж.
• Искать способы увеличить доход. Даже небольшая подработка может существенно ускорить накопления.
• Продолжать копить и защищать сбережения от инфляции. Деньги не должны лежать под матрасом. Самый простой и надёжный инструмент на этом этапе — банковский вклад.

Ваш чек-лист перед походом в банк

Итак, вы всё взвесили и решили, что готовы. Прежде чем подавать заявку, проверьте себя по этому списку:

• [ ] Мы вели учёт доходов и расходов минимум 3 месяца и знаем наши средние траты.
• [ ] У нас есть подушка безопасности в размере минимум 3-х месячных расходов.
• [ ] Мы погасили все «токсичные» долги (кредитки, микрозаймы).
• [ ] Мы рассчитали комфортный ежемесячный платёж, и он не превышает 35% нашего дохода.
• [ ] Мы учли дополнительные расходы: страховку, оценку, ремонт, мебель.
• [ ] У нас есть чёткое понимание, как будет меняться семейный бюджет после рождения ребёнка / выхода из декрета.

Если на все пункты вы ответили «да» — отлично, вы подходите к вопросу осознанно. Если нет — это не повод отчаиваться, а повод поработать над этими пунктами. Ведь бюджет — это не тюрьма, а договор с собой и семьёй о комфортной и безопасной финансовой жизни.